以下文章与于商事法研究，作者代丽丽律师民法典合同编解读｜擅自转租合同效力探析及租赁合同税筹思路上篇
前言 房屋租赁合同纠纷案件是当前房地类案件占比最大的案件类型。该类纠纷合同效力的认定是法审判过程面临的首要问题。民法典合同编，关于租赁合同之未经出租人同意转租合同的情形，其效力如何认定，与合同法相比有哪些新变化？笔者将在本文上篇从合同法角度予以梳理解析。 交易合同必然反映税收关系，租赁合同自不例外。作为企业生经营高频适用的房屋租赁合同，从税收角度如何对其进行筹划？本文下篇将从实例出发，对租赁合同常见情形，提出税收筹划思路，进行税收分析，把税法与合同法融合起，切实为企业提供节税解决方案。 上篇未经出租人同意擅自转租，合同是否有效？ 关于转租，民法典合同法及最高人民法关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释下称房屋租赁司法解释均有相关规定，具体对比如下 关于承租人的转租，合同法仅在第224条作了相关规定，简单区分了出租人同意转租和不同意转租的两种情形，不同意转租的，出租人可以解除其与承租人之间的合同。但承租人与次承租人之间的合同效力并未明确。 对此，民法典在保留合同法第224条规定的基础上，新增了两种情形 一是转租期限超过承租人剩余租赁期限的，民法典规定，超过部分的约定对出租人无约束力。民法典修改了房屋租赁司法解释第15条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法应当认定超过部分的约定无效的规定； 二是出租人知道或应知道承租人转租，在6个月内未提出异议的，视为同意转租。但如果出租人在6个月内提出异议，则转租合同效力如何，民法典未明确规定。此前，房屋租赁司法解释第16条规定出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法不予支持。根据该司法解释，反之，如果出租人在6个月内提出异议，可以请求法认定转租合同无效。 综上，虽然民法典对擅自转租合同的效力并未明确规定，但根据其对房屋租赁司法解释第15条超过剩余租赁期转租效力的修改可知，超过剩余租赁期限的部分可视为未经出租人同意的转租，不再无效。民法典的立法本意至少不赞同将擅自转租合同认定为无效合同。此外，笔者经进一步检索发现，在司法实践，已有裁判观点对擅自转租合同的有效性予以肯定。 1在2015昆民四终字第112号一案，2012年2月原告李某与被告赵A签订房屋租赁合同，约定赵A将其门面房出租给李某，租赁期自2012年2月10日起至2014年6月1日止。租赁期内未经赵某同意，李某不得转租转借承租房屋。 2014年3月初，李某以原房屋所有权人赵B不同意继续转租为由，向赵A要求解除房屋租赁合同，经双方协商，双方解除房屋租赁合同关系。后李某诉至法，以赵A擅自转租为由主张租赁合同无效要求赵A返还房屋押金及转让费，赵A反诉要求李某缴纳2014年2月3月的租金。 二审法经审理认为 合同法第224条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 据此规定，承租人如将租赁物转租给第三人，应当征得出租人的同意，但是从该条文得不出未经出租人同意，转租无效的结论，只是赋予了出租人享有解除其与承租人之间租赁合同的权利。何况，承租人未经出租人同意擅自转租，性质上相当于无权处分，对于无权处分的行为，并不当然无效。 最高人民法关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第三条第一款规定当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法不予支持。 当事人一方对于其不享有标的物所有权的买卖行为，尚且不能主张无效，举重以明轻，对于未经出租人同意的转租合同主张无效，同样也不能支持。 本案双方当事人之间签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反我法律法规的强制性规定，不存在合同法第五十二条应当认定无效的情形，故应当认定有效。 2在2014城民二初字第788号一案，原告雒某以被告覃某未经出租人同意擅自转租为由，主张双方签订的商铺转让协议书无效，诉至法。 法认为，依据合同法第一百二十四条第二款规定承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。该条款是赋予出租人解除合同的权利，并非是导致合同无效的强制性规定，原告无权据此主张合同无效。原告与被告签订的商铺转让协议书并不存在协议无效的情形，协议依法有效。 综合以上裁判理由以及相关法律规定，笔者认为，理论上转租合同应该有效，但实涉及对房屋租赁司法解释的修改等，还需要最高人民法后续出台配套司法解释予以明确。上述结论的依据具体体现为以下几点 1民法典第597条第1款规定因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。 承担违约责任的前提是认定合同有效，民法典的该条规定即在法律层面正式确认无权处分合同有效。既然擅自出卖他人所有物的买卖合同有效，根据举重以明轻的规则，擅自转租他人的房屋也应该被认定有效。 2全法民商事审判工作会议纪要下称九民纪要指出人民法在审理合同纠纷案件时，要坚持鼓励交易原则，充分尊重当事人的意思自治。要依法审慎认定合同效力，审慎适用合同解除制度。此外，九民纪要在对对赌协议第5条非典型担保第66条等合同效力进行认定时，均提到在不存在法定无效事由的情况下，应当认定合同有效。非典型担保的合同效力问题可参见笔者乐视退市都是违规担保惹的祸？｜股权让与担保一文 根据上述规定可知，九民纪要对否定合同效力设立了较高门槛，其精神即为不轻易否定合同效力，保护商事交易稳定性。因此，若擅自转租合同不存在法定无效情形，则应当肯定其有效性。 未完待续 作者 声明 本文由作者原创，仅代表作者本人观点，不视为作者出具的法律意见建议或决策依据。 如您有意就相关议题案件作进一步交流咨询，请联系作者；如需转载或引用本文的任何内容，请注明出处。